Esta es, con diferencia, la pregunta que más nos hacen antes de empezar a buscar propiedad. La respuesta correcta depende de tu situación específica — pero aquí están los números reales para que compares con criterio, no con lo que te dijo un conocido hace dos años (las reglas cambiaron).
Crédito bancario
| Banco | Tasa desde | CAT |
|---|---|---|
| Banamex | 8.25% | 9.9% |
| Banorte | 10.25% | — |
| Santander Hipoteca Ya | 9.9% | — |
| BBVA | 10.75% | 14.5% |
Enganche mínimo: 10-20% del valor. Plazos de 5 a 20 años. El indicador que de verdad importa es el CAT (Costo Anual Total), no la tasa nominal — incluye seguros y comisiones, y puede significar una diferencia de $790,000+ pesos entre el banco más barato y el más caro en un crédito de $1.8M a 20 años.
Infonavit
- Crédito individual: hasta $2,935,002 MXN
- Unamos Créditos (2 derechohabientes): hasta $5,870,000 MXN
- Tasa: 10.45% fija anual, igual para todos los niveles salariales
- Plazo: hasta 30 años (edad + plazo no puede superar 70 años hombres / 75 mujeres)
Cofinavit (Infonavit + Banco)
Combina tu crédito Infonavit con uno bancario adicional, para llegar a un monto mayor del que cualquiera de los dos te daría solo. Tiene sentido cuando la propiedad que quieres cuesta más de lo que tu Infonavit solo alcanza a cubrir, pero sí tienes ingresos para sostener el pago combinado.
Entonces, ¿cuál elegir?
| Tu situación | Probablemente te conviene |
|---|---|
| Tienes Infonavit activo y la propiedad cuesta menos de $2.9M | Infonavit solo |
| Tienes Infonavit pero la propiedad cuesta más | Cofinavit |
| No tienes Infonavit, o tu pareja también cotiza y quieren sumar | Crédito bancario o Unamos Créditos |
| No estás seguro de cuánto te alcanza realmente | Precalifica antes de buscar (ver abajo) |
Lo que nadie te dice: la escrituración también cuesta
En Jalisco, la escrituración cuesta entre 4.21% y 5.78% del valor de la propiedad — de los estados más baratos del país (CDMX cobra hasta 10%). Para una propiedad de $3,000,000, calcula entre $126,000 y $173,000 MXN adicionales al precio de compra. Este gasto lo paga el comprador, y hay que tenerlo separado del enganche.