¿Tienes Infonavit? Aprovéchalo para comprar Bella Vittoria

Una historia ilustrativa: Laura y Daniel

• Pagan $15,000 de renta y cada renovación les preocupa cuánto subirá. Al revisar su saldo Infonavit descubren que no empiezan de cero: ya tienen ahorro para vivienda.
• En Bella Vittoria encuentran una opción de $3.45 millones. Con $600,000 de subcuenta, $500,000 de ahorro y Cofinavit, la compra entra en la conversación.
• Historia ficticia y montos ilustrativos; la renta del ejercicio aumenta 4% anual y el ajuste real depende del contrato.

Cofinavit: tu subcuenta y dos créditos

• Cofinavit combina la subcuenta de vivienda, el ahorro propio y financiamiento del Infonavit y de un banco.
• Las condiciones oficiales de Cofinavit establecen una tasa fija de 10.45% anual para la parte Infonavit; el banco define su propia oferta (10.5% en el ejemplo).
• Estructura del caso: subcuenta $600,000 + ahorro $500,000 + Infonavit $800,000 + banco $1,550,000 = $3,450,000.

La renta crece; capital e intereses quedan fijos

• Pago conjunto del ejemplo: $23,435 al mes (banco $15,475 + Infonavit $7,960), a pagos nivelados durante 20 años, antes de seguros y cargos.
• Con renta inicial de $15,000 y aumentos de 4% anual, la renta llega a $27,014 y rebasa el pago de los créditos alrededor del año 12.
• Renta que dejarías de pagar si compras para vivir: $974,938 en 5 años, $2,161,099 en 10 y $3,604,246 en 15.

Cuánto pones realmente

• Efectivo inicial: $672,500 ($500,000 de ahorro + $172,500 de gastos de compra, supuestos en 5% del precio).
• Inversión inicial total, contando la subcuenta: $1,272,500. La subcuenta se aplica a vivienda: no es efectivo libre para invertir en CETES.

Plusvalía y patrimonio

• Con plusvalía supuesta de 6% anual, el departamento de $3,450,000 valdría $8,268,126 a 15 años; al vender se restan gastos (6%) y la deuda pendiente ($1,090,740 al año 15).
• Para vivir: frente a seguir rentando e invertir en CETES, la compra queda $190,000 abajo a 5 años, $256,000 arriba a 10 y $1.14 millones arriba a 15.
• Para rentar: aportaciones de $1.95 M, $2.48 M y $2.82 M; recuperación de $2.22 M, $4.07 M y $6.68 M a 5, 10 y 15 años (ROI acumulado 13.4%, 64.1% y 137.3%; TIR 3.2%, 6.5% y 7.5%). Frente a CETES más subcuenta, la ventaja a 15 años es de $551,000.
• Sensibilidad para rentar a 15 años: con plusvalía de 3% CETES resulta superior (ganancia de $1.15 M); con 6%, $3.87 M; con 9%, $7.91 M.

ISR: exención por venta de casa habitación

• La venta de casa habitación puede exentar ISR hasta 700,000 UDIS de contraprestación, cumpliendo requisitos (LISR art. 93, fracción XIX, inciso a).
• No haber usado esa exención en otra casa habitación durante los tres años anteriores; habitarla debe acreditarse ante el notario (Reglamento de la LISR, art. 155). Rentarla no concede automáticamente la exención.

Acierta Verifica: cuida lo que vas a comprar

• Revisión física básica (humedad e instalaciones accesibles) y documental preventiva (propiedad, facultades, gravámenes y adeudos según la documentación disponible), para negociar con información antes de firmar.
• No sustituye dictámenes especializados ni la validación notarial.

Supuestos y fuentes

• Precio $3.45 M; subcuenta $600 mil; efectivo $500 mil; gastos de compra 5%. Créditos de $800 mil al 10.45% y $1.55 M al 10.5%, a 20 años. Plusvalía 6%; renta $15 mil, +4% anual; venta 6%. CETES 7.44% y subcuenta 5% como hipótesis constantes. Cifras nominales, antes de ISR e inflación.
• Fuentes: condiciones generales de Cofinavit (Infonavit, DOF); SAT, LISR art. 93 XIX a) y Reglamento art. 155; CetesDirecto (tasa vigente). Modelo Acierta Max, 10/10/2026. Tasas futuras, renta y plusvalía no están garantizadas; confirma precio, disponibilidad, crédito y costos antes de contratar.

El siguiente paso

Agenda tu visita a Bella Vittoria y pide tu comparativo con tu saldo Infonavit, tu ahorro, una cotización bancaria y tu renta real. Escribe PULSO al 33 3377 7337 para recibir el boletín y agendar, o VERIFICA para una revisión previa.